Immobilier : ce qui change en 2025

Article rédigé par Isabelle LANTHONY, le 3 février 2025.

Article publié le 03/02/2025, mis à jour le 11/02/2025.

Plusieurs réformes impactant le marché immobilier sont entrées en vigueur au 1^er janvier 2025. Découvrez dans notre article les principales mesures à retenir et leurs implications pour vos projets immobiliers.

LE DPE ET L’AUDIT ÉNERGÉTIQUE

Invalidité des DPE antérieurs au 1^er juillet 2021

Les Diagnostics de Performance Énergétique (DPE) réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 1^er juillet 2021 ne sont plus valides depuis le 1^er janvier 2025 (ceux réalisés avant 2018 n’étaient plus valides depuis 2023). Les propriétaires des biens concernés doivent donc réaliser un nouveau DPE pour toute transaction ou mise en location.

Audit énergétique obligatoire pour les biens en vente classés E

À compter du 1^er janvier 2025, la vente de biens immobiliers classés E au DPE nécessite la réalisation d’un audit énergétique. Déjà obligatoire pour les logements F et G, cet audit doit être présenté aux acquéreurs potentiels dès la première visite, afin de les informer sur la performance énergétique du logement et les éventuels travaux à prévoir.

COPROPRIÉTÉS : CE QUI CHANGE EN 2025

Un DPE collectif pour certaines copropriétés

En 2025, les copropriétés comptant entre 50 et 200 lots sont tenues de réaliser un DPE collectif. Cette mesure vise à encourager les travaux de rénovation énergétique au sein des immeubles concernés, qu’ils soient à usage d’habitation ou professionnel. Cette obligation s’étendra aux copropriétés de moins de 50 lots en 2026.

Un plan pluriannuel de travaux pour les petites copropriétés

Les copropriétés de 50 lots ou moins doivent désormais élaborer un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT). Pour rappel, le PPT fixe un calendrier sur 10 ans des travaux à effectuer dans les parties communes, afin d’anticiper leur financement. Le PPT était déjà obligatoire depuis 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, et depuis 2024 pour celles comprenant entre 51 et 200 lots.

La modernisation des ascenseurs dans les copropriétés

La fin programmée des réseaux 2G et 3G va rendre obsolètes les systèmes de téléalarme des ascenseurs utilisant encore ces technologies. Les copropriétés ont donc l’obligation en 2025 de migrer vers la 4G ou la 5G, ce qui devrait entraîner des coûts non négligeables pour les copropriétaires. La Fédération des Ascenseurs estime que la moitié des ascenseurs en France sont concernés.

LE DISPOSITIF MAPRIMERÉNOV’ EN 2025 : DES NOUVEAUTÉS… MAIS MOINS D’ARGENT

MaPrimeRénov’, l’aide financière à la rénovation énergétique des logements, connaît quelques modifications en 2025.

Le volet MaPrimeRénov’ parcours par geste, qui permet de financer un ou plusieurs travaux sans obligation de rénovation globale, reste accessible en 2025. Cela concerne également les logements F ou G, puisque l’obligation de fournir un DPE avant de solliciter cette aide est reportée à 2026.

Petit bémol pour la catégorie des ménages très modestes : les avances de fonds sont abaissées, passant de 70 à 50 % du montant prévisionnel de l’aide.

MaPrimeRénov’ parcours accompagné, dédié aux rénovations d’ampleur, voit son taux d’écrêtement revalorisé. Ce plafond, qui limite le cumul des aides à un pourcentage du coût total des travaux, passe de 60 à 80 % pour les revenus intermédiaires et de 40 à 50 % pour les revenus supérieurs.

Ce contexte de réforme s’accompagnait toutefois d’une grande incertitude en ce début d’année, la dissolution de l’Assemblée Nationale ayant bloqué l’adoption du budget de l’État pour 2025, ce qui pouvait laisser craindre un retard du versement des aides pour les dossiers déposés depuis le 1^er janvier 2025. L’adoption définitive du budget 2025 le 6 février a fixé l’enveloppe globale de MaPrimeRénov’ à 2,1 milliards d’euros, soit une baisse d’un milliard par rapport à 2024.

L’INTERDICTION DE LOCATION DES PASSOIRES THERMIQUES AU 1^ER JANVIER

Depuis le 1^er janvier 2025, les logements classés G sur le DPE sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être mis en location. Cette interdiction concerne les nouveaux contrats de location, ainsi que les renouvellements et reconductions tacites des baux existants. Pour les baux signés avant 2025, l’interdiction s’appliquera au moment du renouvellement ou de la reconduction du contrat. Les logements F seront interdits à la location en 2028, puis les logements E en 2034.

Si cette mesure est bel et bien appliquée à l’heure actuelle, elle reste toutefois en sursis, de nombreuses voix s’étant élevées ces derniers mois pour repousser le calendrier d’interdiction ou permettre des dérogations. Une proposition de loi visant à assouplir cette interdiction a ainsi été rejetée le 29 janvier.

DU NOUVEAU POUR LA DÉFISCALISATION

Le budget 2025 a apporté des modifications à certains dispositifs de défiscalisation :

• Nouveau calcul de la plus-value en LMNP : à partir de 2025, les investisseurs en Location Meublée Non Professionnelle verront leurs amortissements réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, augmentant ainsi l’impôt à payer ;
• La prolongation de Loc’Avantage : ce dispositif, qui devait s’arrêter fin 2024, est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Pour rappel, il permet aux bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt s’ils louent leur logement à des locataires aux revenus modestes et à un loyer inférieur aux prix du marché ;
• La fin de la loi Pinel : initialement prolongé jusqu’au 31 mars 2025, ce dispositif de défiscalisation concernant l’investissement locatif dans le neuf n’est plus disponible depuis le 1^er janvier.

LES AUTRES NOUVEAUTÉS RÉGLEMENTAIRES DANS L’IMMOBILIER EN 2025

Extension du PTZ

C’était une mesure réclamée par de nombreux professionnels de l’immobilier et du bâtiment : le Prêt à Taux Zéro est étendu sur tout le territoire et à la construction de logements neufs, alors qu’il était jusqu’ici réservé à l’achat de biens anciens situés en zones tendues.

Encadrement renforcé des meublés de tourisme

Entrée en vigueur en novembre 2024, la loi Le Meur apporte plusieurs modifications concernant les locations touristiques :

• Les propriétaires de meublés de tourisme ont désormais l’obligation de déclarer leur activité en ligne auprès de leur commune, et d’en informer leur syndic ;

• Il est interdit de mettre nouvellement en location un logement classé F ou G sur le DPE. Cette interdiction s’étendra aux logements E en 2034 ;

• Localement, chaque commune peut limiter à 90 jours par an (contre 120 précédemment) la durée maximale de mise en location d’une résidence principale. L’amende en cas de dépassement peut désormais atteindre 15 000 €.

APL et autres allocations : revalorisation des plafonds de ressources

Le budget 2025 autorise les collectivités locales à augmenter de 0,5 point les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO, appelés à tort « frais de notaire »). Les collectivités peuvent toutefois exonérer les primo-accédants de ces DMTO.

Hausse des droits de mutation

En 2025, les plafonds de ressources pris en compte pour l’attribution des allocations de la CAF (telles que les aides au logement) sont revalorisés de 4,8 %. Cette hausse correspond quasiment au niveau de l’inflation de 2023 (+ 4,9 %), la CAF se basant sur les revenus de l’année N-2 pour calculer les droits de ses bénéficiaires.

Obligation de débroussaillement

Depuis le 1^er janvier, les propriétaires de biens situés en zone à risque d’incendie doivent informer acquéreurs et locataires de l’obligation de débroussaillement. Cette mention est à intégrer à l’état des risques annexé aux contrats de vente et de location. Une fiche d’information issue du site Géorisques devra également être remise dès la première visite du bien.

 
 
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