Les documents annexes obligatoires au contrat de location
Article rédigé par Lucie LE RAY, le 11 juillet 2018.
Le bail, aussi appelé contrat de location, recense l’ensemble des droits et obligations des propriétaires et des locataires. Il convient donc le rédiger avec la plus grande attention sans omettre le moindre document, une tâche qui peut parfois être complexe au vu du nombre d’annexes obligatoires…
Diagnostics, état des lieux, assurance… Difficile de s’y retrouver parmi tous ces documents à fournir au moment de rédiger le bail ! Il n’est ainsi pas rare qu’un ou plusieurs d’entre eux ne s’y trouvent pas. Le locataire ayant un mois pour faire valoir ses droits en cas de litige, les conséquences d’un tel oubli peuvent être fâcheuses…
Mais pas de panique ! Nous listons pour vous dans cet article l’ensemble des annexes obligatoires au contrat de location.
1) LE DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE (DDT)
Le Dossier de Diagnostic Technique permet d’informer le locataire sur l’état de sa future habitation, et notamment sur les éléments à risques pouvant impacter sa santé et/ou sa sécurité. Le DDT doit être remis au locataire au plus tard le jour de la signature du bail. Il contient :
– Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : valable 10 ans, ce document renseigne le locataire sur la consommation énergétique du logement et sur ses émissions de gaz à effet de serre.
– Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) : il indique s’il y a ou non du plomb dans le logement. En cas de présence de plomb, le propriétaire doit effectuer les travaux permettant de supprimer tous les risques qui y sont liés, et ce avant l’emménagement du locataire. Dans ce cas, et s’il s’agit d’un bien immobilier en location, il est valable 6 ans. Si le résultat est négatif, sa durée de validité est illimitée. À noter que le CREP est obligatoire pour les logements construits avant janvier 1949.
– L’état des servitudes “risques” et d’information sur les sols (ESRIS) : ce document doit être en annexe du bail si le logement est situé dans une zone à risques. Les risques en question peuvent être technologiques (industriels, nucléaires,…) ou naturels (séismes, inondations, avalanches,…). L’ESRIS renseigne également sur les pollutions pouvant toucher le logement.
– L’état de l’installation intérieure de l’électricité : obligatoire depuis le 1er juillet 2017, il informe le locataire sur la sécurité des installations électriques de l’habitation et les éventuels risques pour lui. Ce document est obligatoire pour toutes les installations ayant plus de 15 ans. Le bailleur peut toutefois le remplacer par :
* un état de l’installation intérieure de l’électricité réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement ;
* ou une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l’installation électrique délivrée depuis moins de 6 ans par un organisme agréé.
– L’état de l’installation intérieure de gaz : valable 6 ans à compter de la date de réalisation, il renseigne le locataire sur la sécurité des installations de gaz de l’habitation et les éventuels risques pour lui. Ce document est obligatoire si l’installation de gaz ou le dernier certificat de conformité ont plus de 15 ans. Le bailleur peut toutefois remplacer ce document par :
* un état de l’installation intérieure du gaz réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement ;
* ou un état de l’installation intérieure de gaz réalisé depuis moins de 6 ans par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac).
Il n’est en revanche pas obligatoire d’annexer le diagnostic amiante au contrat de location ; le locataire doit cependant pouvoir le consulter à tout moment s’il en fait la demande. Pour rappel, le diagnostic amiante doit être réalisé si le bien a été construit avant 1997.
2) LES AUTRES DOCUMENTS ANNEXES OBLIGATOIRES
– La notice d’informations, contenant l’ensemble des renseignements nécessaires à l’établissement du contrat de location : durée du bail, montant et révision du loyer, charges locatives, garanties, droits et obligations de chacune des parties, sortie du logement, litiges,… etc.
– Les états des lieux d’entrée et de sortie, effectués respectivement lors de la remise des clés puis au moment de leur restitution.
– L’attestation d’assurance contre les risques locatifs ; pour rappel, le locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation et d’en fournir une attestation à son bailleur lors de la remise des clés, puis à nouveau tous les ans.
– Le décret 87-712 du 26/08/1987 indiquant la liste des réparations locatives à la charge du locataire. Ce dernier a une obligation d’entretenir le logement pendant toute la durée de son occupation.
– Le décret 87-713 du 26/08/1987 mentionnant la liste de toutes les charges récupérables auprès du locataire. Il s’agit d’une liste exhaustive des charges récupérables, ce qui signifie que les dépenses figurant dans cette liste peuvent être récupérées auprès du locataire.
– La liste exhaustive des équipements et installations permettant d’accéder aux technologies de l’information et de la communication : audiovisuel, informatique, Internet, télécommunications,… etc.
3) CAS PARTICULIERS
Selon les cas, d’autres documents peuvent être obligatoirement joints au bail :
– Une copie de la convention avec l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah), si une telle convention a été signée pour le logement concerné.
– Une copie de la grille de vétusté ; ce document permet de différencier vétusté et détérioration du logement, afin de définir le montant des réparations locatives à la charge du locataire. Cette grille est facultative, le propriétaire et le locataire conviennent ensemble de l’appliquer ou pas. S’ils le font, la copie de la grille de vétusté doit être annexée au bail.
– Un extrait du règlement de copropriété, si le logement loué se situe dans un immeuble en copropriété ; il s’agit plus précisément de l’extrait traitant de la destination de l’immeuble, de la jouissance des parties privatives et communes, ainsi que de la quote-part afférente au logement loué dans chacune des catégories de charge.
– Dans le cas où le logement se situe dans une zone d’habitat dégradé, il pourra être nécessaire au moment de la location (renseignements à prendre auprès de la mairie) :
* d’obtenir une autorisation préalable qui devra être annexée au contrat de location ;
* ou de déposer une déclaration contre récépissé et d’en fournir une copie au locataire.
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