Le bail mobilité : un nouveau contrat de location courte durée prévu par la loi ELAN
Article rédigé par Lucie LE RAY, le 29 novembre 2018.
La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a été promulguée le 15 novembre dernier. Parmi les nombreuses modifications qu’elle apporte au secteur de l’immobilier, cette loi instaure un nouveau contrat de location de courte durée : le bail mobilité.
Le bail mobilité : une réponse à une problématique spécifique
C’est officiel depuis son inscription au Journal Officiel du 24 novembre : après un an de travail, d’échanges, de délibérations, de modifications et de votes devant les différentes instances décisionnaires (conseil des ministres, Assemblée Nationale, Sénat…etc.), la loi ELAN a officiellement été ratifiée.
Ce texte prévoit, entre autres mesures, la mise en place d’un nouveau contrat de location appelé bail mobilité. Il s’agit d’un contrat de location à durée réduite et préalablement déterminée qui, comme son nom l’indique, s’adresse aux personnes en mobilité.
Ce nouveau bail répond à une demande bien particulière d’un public ayant des difficultés à trouver un logement sur une courte durée. Jusqu’ici, les solutions étaient les suivantes :
– la location meublée dans le cadre de la loi ALUR actuellement en vigueur, qui prévoit une durée minimum d’un an (avec une dérogation pour les étudiants ramenant cette durée à 9 mois) ;
– la location saisonnière limitée à 90 jours ;
– les solutions alternatives offertes par des prestataires tels qu’Airbnb.
L’un des objectifs de cette mesure est donc clair : remettre sur le marché locatif traditionnel des biens habituellement destinés à la location saisonnière ou de courte durée. Le gouvernement espère ainsi diminuer le taux de logements vacants qui est en hausse continue depuis 2010, dépassant aujourd’hui les 8%.
Caractéristiques du bail mobilité : quels biens avec quels locataires pour quelles durées ?
Commençons par une précision importante : le bail mobilité n’est valable que pour les biens meublés, tels que définis par l’article 25-4 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Les éléments de mobilier devant figurer dans une location meublée sont listés dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. On peut notamment citer la literie, les plaques de cuisson, les tables et sièges, les luminaires ou encore le réfrigérateur.
Et si vous pensiez louer un bien meublé pour un mois afin de profiter de belles vacances au soleil, vous allez déchanter ! Le bail mobilité ne cible que celles et ceux qui ont besoin d’un logement sur une courte durée pour des raisons professionnelles. La loi ELAN a ainsi strictement défini le public éligible à ce nouveau contrat. Il s’agit :
– des salariés en mutation professionnelle ou en mission temporaire ;
– des personnes en formation : stage, contrat d’apprentissage, études supérieures ou formation professionnelle ;
– des personnes effectuant leur service civique, comme défini par l’article L120-1 du Code du service national.
Il est à noter qu’il est possible d’opter pour la colocation en bail mobilité, mais il n’y aura alors pas de clause de solidarité. Chaque colocataire devra signer son propre contrat de location avec le bailleur.
Concernant la durée de la location, un bail mobilité peut-être signé pour une période comprise entre 1 et 10 mois non renouvelable, avec toutefois quelques spécificités que nous évoquerons plus bas.
Le contrat de location d’un bail mobilité
Le contrat de location doit préciser qu’il s’agit d’un bail mobilité et il doit contenir le texte de loi précisant les modalités du bail mobilité. Ces deux mentions sont indispensables, faute de quoi le bail deviendra automatiquement un contrat de location meublée classique.
Pour certifier que le locataire est bien éligible au bail mobilité, la loi stipule que « le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité » doit être précisé dans le contrat (salarié en mission temporaire ou stagiaire, par exemple).
La durée de la location doit également être indiquée, afin que la date de fin du bail soit clairement définie pour les deux parties.
Enfin, le contrat devra comporter en annexes :
– le dossier de diagnostic technique ;
– l’état des lieux ;
– l’inventaire des meubles, permettant de garantir que le bien est effectivement une location meublée au regard de l’article 25-4 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.
Le loyer et les charges dans un bail mobilité
Le loyer d’un contrat de location en bail mobilité est fixé librement entre les deux parties, tout en respectant les modalités d’encadrement des loyers mises en place dans certaines zones géographiques. Ce montant ne peut pas être révisé en cours de bail.
Contrairement aux locations meublées traditionnelles, le dépôt de garantie est rigoureusement interdit et cela doit être indiqué dans le contrat.
En cas d’impayés, le dispositif Visale garantit aux propriétaires le versement des loyers, dans la limite mensuelle de 1500€ à Paris et 1300€ pour le reste de la France. La garantie Visale permet également de couvrir les éventuelles dégradations locatives survenues durant le bail.
Les charges sont réglées mensuellement, le bailleur ayant préalablement fixé un montant forfaitaire. Ce montant ne peut pas être modifié pendant la durée du bail et, à l’issue de ce dernier, les charges ne pourront faire l’objet d’aucune récupération par le propriétaire ni d’aucun remboursement auprès du locataire.
Fin du bail mobilité
Le contrat de location signé en tant que bail mobilité s’achève à la date initialement prévue à la signature du contrat, sans que le bailleur n’ait à donner congé à son locataire par courrier.
Un détail très important est à noter : il n’est pas possible de renouveler un contrat de location sous la forme d’un bail mobilité. Si le locataire souhaite continuer d’occuper le logement, il doit signer avec le bailleur un nouveau contrat de location meublée traditionnel en loi ALUR.
Il est toutefois possible de modifier la durée de la location par avenant en cours de bail, par exemple dans le cas d’une mission de travail qui serait prolongée d’un mois supplémentaire, à condition toujours de ne pas excéder une durée totale de 10 mois. Une seule modification de la durée est autorisée. Dans notre exemple, si la mission de travail du locataire est prolongée une deuxième fois, ce dernier ne peut demander une seconde prolongation de la durée de son bail mobilité.
Bien que le bail mobilité prévoie une durée de fin du contrat de location, le locataire peut quitter le logement avant l’échéance prévue. Pour donner son congé, il doit en avertir son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un préavis d’un mois.
En revanche, le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire avant la date d’échéance du contrat de location.
En résumé : le bail mobilité, un contrat avantageux pour les locataires précaires
Comme nous l’avons vu plus haut, le bail mobilité est un contrat de location particulièrement intéressant et attractif pour le public qu’il cible :
– la souplesse dans la durée de location permet de s’adapter à chaque situation : CDD de 3 mois, stage de 6 mois, formation de 9 mois…
– l’absence de dépôt de garantie et le paiement des loyers assuré par la garantie Visale permettent aux locataires les plus modestes de bénéficier de ce contrat de location. C’est d’autant plus cohérent quand on sait que ce bail cible des personnes à la situation professionnelle précaire : stagiaires, salariés en contrat à courte durée, travailleurs en reconversion professionnelle,… ;
– ce bail est une protection pour le locataire qui ne peut pas se voir signifier son départ du logement avant la date de fin prévue dans le contrat.
Les propriétaires ne sont pas pour autant laissés pour compte. Ce bail mobilité devrait les aider à louer plus facilement leurs locations meublées, avec un versement des loyers garanti par le dispositif Visale. De plus, le paiement des charges au forfait les exonère de toute justification. Enfin, les locataires ne peuvent exiger d’eux la mise aux normes de leurs logements…
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