Le cadre légal du bail de sous-location
Article rédigé par Lucie LE RAY, le 29 juillet 2019.
Vous partez en congés et vous aimeriez sous-louer votre logement pour financer vos vacances ? L’idée est séduisante, mais attention : il y a des règles à respecter !
LA SOUS-LOCATION : UN DOUBLE AVANTAGE
Un complément de revenus
Partir en vacances a fatalement pour conséquence de creuser un trou dans le budget. À moins de posséder une résidence secondaire ou d’être logé chez de la famille ou des amis, la location d’un hébergement est quasi incontournable. À cela s’ajoutent les frais liés au transport et à votre séjour sur place. Et forcément pendant ce temps-là, si vous êtes locataire, vous continuez de payer votre loyer !
La sous-location, via des plateformes telles qu’Airbnb par exemple, est une solution très intéressante financièrement parlant. En sous-louant votre logement, vous éviterez de verser deux loyers différents pour la même période et rentabiliserez ainsi votre absence avec ce revenu complémentaire qui sera le bienvenu pour financer vos vacances.
La sécurisation et l’entretien de votre logement
Mais le fait de trouver des occupants pour votre logement en votre absence a également un autre avantage non-négligeable : limiter les risques de cambriolage ! En effet, les habitations laissées plusieurs jours sans occupants, voire plusieurs semaines, sont les proies privilégiées des cambrioleurs.
Les systèmes de sécurité ne sont pas à la portée de toutes les bourses et, même en ayant installé des alarmes et autres caméras, vous ne pouvez pas être sûr à 100 % que votre maison ou appartement ne recevra pas la visite d’individus mal intentionnés. Difficile, dès lors, de partir en vacances l’esprit tranquille. Sous-louer votre logement vous permettra de vous équiper du plus efficace des systèmes de dissuasion anti-cambrioleurs : une présence humaine !
Et petit bonus appréciable, vos locataires estivaux ne manqueront pas de faire le ménage à votre domicile avant de vous le restituer, vous évitant ainsi d’y trouver trois couches de poussière à votre retour…
LES DÉMARCHES À EFFECTUER POUR POUVOIR SOUS-LOUER SON LOGEMENT
Quels logements peut-on sous-louer ?
Vous ne pouvez sous-louer un logement que s’il s’agit de votre résidence principale, c’est-à-dire une habitation que vous occupez au moins 8 mois dans l’année.
Seule exception à cela : il est illégal de sous-louer un logement social, sauf si vous n’en louez qu’une partie à une personne de plus de 60 ans ou à un adulte handicapé.
Il est rigoureusement interdit de sous-louer une résidence secondaire.
Autorisation du propriétaire
Si vous souhaitez sous-louer un logement que vous occupez en tant que locataire, l’autorisation de votre propriétaire bailleur pourra être ou non indispensable, en fonction du contrat qui vous lie à lui :
– S’il s’agit d’un bail pour location meublée signé avant le 27 mars 2014 : son autorisation n’est pas nécessaire, sauf si le bail comporte une clause interdisant ou encadrant la sous-location. En l’absence de cette clause, le propriétaire peut se protéger en signifiant à tout moment à son locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, son opposition à toute sous-location.
– Pour toutes les autres locations : l’autorisation du bailleur est indispensable.
Cas particulier : si votre logement est situé dans une copropriété, il faudra également vous assurer que le règlement de cette copropriété autorise la sous-location.
La demande auprès de votre bailleur doit se faire par l’intermédiaire d’un huissier, ou directement par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous trouverez un modèle de lettre sur le site Service Public. Vous devrez y inclure la durée de la sous-location et le loyer que vous prévoyez de demander à votre sous-locataire.
Votre propriétaire dispose d’un délai de 15 jours pour vous répondre. Notez cependant qu’il n’a l’obligation ni d’accéder à votre demande, ni de justifier son refus, le cas échéant. Passé ce délai de 15 jours, son absence de réponse vaut pour acceptation tacite et vous autorise à sous-louer votre logement.
Fixer le loyer d’une sous-location
L’autorisation donnée par le bailleur de sous-louer le logement n’exonère pas le locataire principal de toute obligation envers lui. Vous ne pouvez ainsi pas fixer arbitrairement le loyer : l’accord de votre bailleur est indispensable.
Par ailleurs, vous ne pouvez demander à votre sous-locataire un loyer supérieur à celui que vous versez à votre propriétaire. En effet, la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014 stipule que “le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal”.
Il vous est tout à fait possible de ne sous-louer qu’une partie du logement. Le cas échéant, le loyer de votre sous-locataire devra être proportionnel à la surface que vous lui accordez, et il ne devra là non plus pas dépasser le prix au m² du loyer que vous versez à votre bailleur.
Les documents à transmettre au sous-locataire
Pour que la sous-location soit légalement valable, vous avez l’obligation de fournir à votre sous-locataire une copie de votre bail en cours et l’autorisation de votre propriétaire, s’il vous a été nécessaire de l’obtenir.
Vous devrez également procéder à un état des lieux d’entrée, dont vous remettrez une copie à votre sous-locataire. Il en sera de même pour l’état des lieux de sortie, à l’issue de la sous-location.
Il est fortement conseillé de rédiger un contrat de sous-location comprenant :
– le montant, la date et les modalités de paiement du loyer ;
– la durée de la sous-location ;
– le montant du dépôt de garantie et les conditions nécessaires à sa restitution ;
– les obligations de chacune des deux parties l’une envers l’autre.
Les responsabilités en cas de dégâts
La sous-location lie uniquement le locataire principal et le sous-locataire aux yeux de la loi. Cela implique l’absence de contrat direct entre le propriétaire du logement et le sous-locataire. En tant que locataire principal, vous serez donc l’unique responsable vis-à-vis du propriétaire en cas de problème causé par le sous-locataire (nuisances, dégradations,…).
Les conséquences fiscales de la sous-location
Les revenus de sous-location que vous percevrez seront à déclarer dans vos revenus imposables, s’il s’agit d’une location non meublée. Si c’est une location meublée, vous devrez déclarer ces revenus en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
De plus, certaines communes exigent de déclarer en ligne la sous-location et de faire payer une taxe de séjour, que vous devrez régler à votre propriétaire, qui la reversera ensuite à la mairie.
La durée de la sous-location
Le contrat de sous-location doit conserver son caractère temporaire. Le sous-locataire ne peut élire domicile dans le logement concerné, qui n’a pas vocation à être autre chose qu’un hébergement à court terme.
Si le propriétaire met fin au contrat principal de location, la sous-location s’achève également instantanément. Le sous-locataire n’a alors plus aucun droit sur le logement et ne peut en aucun cas réclamer le droit de continuer de l’occuper.
La sous-location est limitée à 120 jours cumulés par an pour un même logement. En effet, comme évoqué en début d’article, un locataire ne peut sous-louer qu’une résidence qu’il occupe au moins 8 mois par an.
LA SOUS-LOCATION ILLÉGALE
Prouver l’illégalité d’une sous-location
Devant la multiplication des cas de sous-locations illégales, les propriétaires sont invités à consulter régulièrement les plateformes telles qu’Airbnb pour vérifier si leur logement s’y trouve ou pas.
Le cas échéant, le bailleur peut commencer par envoyer à son locataire une lettre recommandée avec accusé de réception, dans laquelle il exigera la cessation immédiate de la sous-location, sous peine de voir son propre bail résilier.
Si cela ne suffit pas, ou si le propriétaire souhaite faire condamner son locataire, il doit faire constater l’infraction en passant par la voie judiciaire : une simple copie d’écran qu’il aura lui-même effectuée de l’annonce de sous-location publiée sur Internet ne constituera en aucun cas une preuve recevable par la justice. Il doit faire appel à un huissier de justice qui pourra alors constater l’infraction.
Le propriétaire peut également directement saisir le Président du tribunal d’instance des lieux loués, afin que ce dernier désigne un huissier de justice. Cette option est très avantageuse pour le propriétaire, car l’huissier ainsi mandaté pourra pénétrer dans le logement sans que le locataire principal ni le sous-locataire n’en soient prévenus. Il pourra alors constater l’infraction, notamment en questionnant les sous-locataires s’ils sont présents. Ces preuves seront en outre très utiles si l’annonce de sous-location n’est plus disponible sur Internet.
L’huissier consignera alors toutes ses démarches dans son constat, qui sera à transmettre au tribunal d’instance. Le propriétaire pourra également exiger du locataire principal qu’il lui indique le montant total des loyers perçus dans le cadre de cette sous-location illégale.
Les conséquences judiciaires en cas de sous-location illégale
Si le caractère illégal de la sous-location est avéré, le propriétaire bailleur sera en droit d’exiger :
– l’expulsion du ou des sous-locataire(s) ;
– la résiliation du bail du locataire principal ;
– le remboursement par le locataire principal des loyers qu’il aura illégalement perçus ;
– des dommages et intérêts auprès du locataire principal pour les préjudices moral et matériel subis ;
– le remboursement de ses frais de justice par le locataire principal.
Par ailleurs, en cas de conflit avec le sous-locataire (loyers impayés, par exemple), le locataire principal ne pourra pas le poursuivre en justice.
Il en est de même pour le propriétaire. En effet, comme évoqué précédemment, aux yeux de la loi, le propriétaire n’est pas concerné par le contrat de sous-location, qui ne lie que le locataire principal et le sous-locataire. Par conséquent, comme indiqué par l’article 1199 du Code civil, le propriétaire ne peut pas intenter d’action en justice contre le sous-locataire. Il ne pourra donc pas l’expulser, même en cas de sous-location illégale. Il pourra en revanche tout à fait attaquer son locataire principal.
Exemples de sous-locations sanctionnées par la justice
Si la lecture de cet article ne vous a pas découragé de tenter de sous-louer illégalement votre logement, voici quelques décisions de justice qui vous feront très probablement changer d’avis :
– Le propriétaire remboursé des loyers des sous-locations AirBnb non autorisées.
– Airbnb : 46 000 euros à verser pour avoir sous-loué son appart.
– Elle sous-louait son HLM sur Airbnb pour 255 euros la nuit.
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