Les clauses abusives du contrat de location

Article rédigé par Lucie LE RAY, le 25 novembre 2019.

Votre contrat de location vous paraît trop restrictif ? Certaines clauses sont peut-être illégales. Voici la liste de ces clauses, dites abusives, et vos moyens de recours.

LA LISTE DES CLAUSES ABUSIVES

L’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dresse la liste des clauses abusives du contrat de location. Ce sont les règles qu’un propriétaire ne peut imposer à son locataire, quand bien même il les fait figurer dans le bail. On dit alors qu’elles sont réputées non écrites : la loi considère qu’elles sont inapplicables.

Les clauses abusives liées à la liberté de choix du locataire

• Si l’assurance habitation est obligatoire, le locataire est libre de choisir le prestataire de son choix. Le bailleur ne peut le contraindre à opter pour une compagnie d’assurance en particulier ;

• Le propriétaire ne peut imposer un mode de paiement du loyer (prélèvement automatique ou signature par avance de traites ou de billets à ordre). Le locataire doit pouvoir choisir son mode de paiement ;

• Dans le même ordre d’idées, une clause autorisant le propriétaire à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur le salaire du locataire est réputée non écrite ;

• Le renouvellement ou la reconduction automatique du bail ne peuvent se faire pour une durée inférieure à 3 ans (ou inférieure à 6 ans si le bailleur est une personne morale).

Les clauses abusives engendrant des frais supplémentaires pour le locataire

• Le bailleur ne peut en aucun cas se voir autoriser, par le contrat de location, à facturer des frais au locataire en cas de non-respect par ce dernier de ses obligations contractuelles. Par exemple, le propriétaire ne peut pas contraindre le locataire au règlement d’une pénalité en cas de loyer impayé ou réglé en retard ;

• Le locataire ne peut pas se voir facturer l’état des lieux de sortie (sauf si un huissier a été mandaté pour le réaliser, auquel cas le locataire devra prendre à sa charge la moitié des frais) ;

• En dehors des dépenses initialement prévues (dépôt de garantie et rémunération des professionnels ayant participé à la réalisation de l’acte de location), un bailleur ne peut pas faire figurer au contrat de location une clause imposant au locataire le versement de frais supplémentaires ;

• Il est illégal de mettre à la charge du locataire les frais de relance ou d’expédition de la quittance ;

• Le propriétaire ne peut contraindre le locataire à souscrire un contrat pour la location d’équipements, qui serait synonyme pour lui de frais supplémentaires ;

• Aucune clause ne peut imposer au locataire un remboursement anticipé des réparations locatives, sur une simple estimation effectuée par le propriétaire.

Les clauses abusives concernant l’usage du logement par le locataire

• Dans l’hypothèse d’une vente ou d’une future location du logement loué, le propriétaire ne peut contraindre le locataire à laisser visiter le logement en question les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables ;

• Le locataire est libre d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle. Le contrat de location ne peut l’en empêcher ;

• Le contrat de location ne peut interdire au locataire la détention d’un animal domestique (sauf les chiens dangereux appartenant à la 1^ère catégorie, qui peuvent être interdits par le bailleur) ;

• Le locataire peut héberger toute personne ne vivant pas initialement avec lui. Aucune clause écrite au contrat de location ne peut le lui interdire, à condition que cela ne crée aucun désagrément pour le logement ni le voisinage, et que le locataire ne sous-loue pas le logement sans l’autorisation du propriétaire ;

• Si le propriétaire effectue des travaux d’une durée supérieure à 21 jours (ou supérieure à 40 jours dans le cas d’un bail signé avant le 27 mars 2014 et toujours en cours sans avoir été renouvelé ni reconduit), le locataire doit pouvoir lui demander une indemnité compensatoire. Toute clause lui interdisant de faire cette demande est réputée non écrite.

• Le bailleur ne peut se voir autoriser par le contrat de location à diminuer ou à supprimer des prestations prévues dans le bail (jouissance d’une place de parking, par exemple), sans prévoir une compensation, telle qu’une baisse de loyer.

Les clauses abusives liées à la résiliation du bail

• Seuls la non souscription d’une assurance habitation, les troubles de voisinage constatés par un juge et le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie peuvent justifier la résiliation du contrat de location par le propriétaire. Aucun autre motif ne peut être invoqué, quand bien même il serait stipulé au contrat de location. Une telle clause serait alors considérée comme abusive ;

• Aucune clause ne peut autoriser le propriétaire à obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé, sans permettre au locataire de pouvoir la contester.

Les clauses abusives déterminant la responsabilité de chacune des parties

• Le contrat de location ne peut prévoir la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée ;

• Le bail ne peut en aucun cas exonérer le propriétaire de toute responsabilité, ni interdire au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ;

• Aucune clause ne peut décréter que le locataire serait automatiquement responsable en cas de dégradations constatées dans le logement.

QUE FAIRE SI LE BAIL CONTIENT UNE CLAUSE ABUSIVE ?

Contester une clause que la loi considère comme étant abusive

De par leur caractère abusif, les clauses citées précédemment sont réputées non écrites : elles sont donc inapplicables, malgré leur présence dans le contrat de location. Si le locataire trouve dans son bail une de ces clauses, il est donc entièrement en droit de la contester. Il lui suffit alors d’en informer son propriétaire, ce qui permet de régler la question dans la majorité des cas.

Mais si le propriétaire conteste la démarche du locataire, ce dernier doit alors lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception, en se référant à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et en indiquant la ou les clauses qu’il veut faire annuler. Sans réponse positive, il aura alors la possibilité de faire appel à un conciliateur de justice ou à la commission départementale de conciliation et, en dernier recours, de saisir le tribunal d’instance.

Contester une clause réputée abusive

Certaines clauses non listées par l’article 4 de la loi n° 89-462 peuvent néanmoins également être considérées comme abusives. On peut par exemple citer l’interdiction faite au locataire de fumer dans le logement qu’il occupe, d’en repeindre les murs, ou encore d’y faire des trous.

Ces clauses n’étant pas formellement définies par la loi comme étant abusives, leur simple contestation par le locataire auprès du propriétaire ne suffira pas à les rendre inapplicables. Il devra saisir le juge du tribunal d’instance qui statuera sur la validité ou non de ces clauses.

 
 
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