Comment obtenir la restitution du dépôt de garantie

La restitution du dépôt de garantie

Parmi les nombreux litiges pouvant opposer un propriétaire et son locataire, le remboursement du dépôt de garantie est l’un des plus fréquents. Notre article détaille les droits et les obligations de chacune des parties.

 

RAPPELS SUR LE DÉPÔT DE GARANTIE

 

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au début du contrat de location. Il permet de couvrir les dépenses liées à d’éventuelles infractions que pourrait commettre le locataire (non-paiement du loyer, dégradations du logement,…).

 

Le dépôt de garantie n’est pas une obligation légale, mais il est exigé dans la quasi-majorité des cas. Cette demande du propriétaire doit cependant impérativement apparaître dans le contrat de location.

 

Son montant, qui doit être versé au moment de la signature du bail, varie selon les cas :

  • Au maximum un mois de loyer hors charges pour les locations non meublées ;

  • Au maximum deux mois de loyer hors charges pour les locations meublées avec un bail signé à partir du 27 mars 2014 ;

  • Montant libre pour les autres locations meublées.

 

Le dépôt de garantie est souvent appelé caution. C’est un abus de langage, la caution étant la personne tierce qui s’engage à prendre le relais du locataire si ce dernier ne peut plus assurer le paiement du loyer.

 
 
 

LA RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE

 

Le délai accordé au propriétaire

 

Si l’état des lieux de sortie est identique à celui effectué lors de l’entrée du locataire dans le logement, le propriétaire dispose d’un mois pour lui rendre le montant de son dépôt de garantie.

 

En revanche, si l’état des lieux de sortie diffère, ce délai est allongé à deux mois. En effet, comme nous le verrons plus bas, cela suppose que l’état général du logement s’est dégradé et que des travaux sont nécessaires à sa remise en état.

 

Ce délai est calculé à partir du jour de la restitution des clés par le locataire à son propriétaire, qui peut se faire en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception.

 

Si le bien a été vendu en cours de bail, ce sera au nouveau propriétaire de restituer au locataire son dépôt de garantie à l’issue du contrat de location.

 
 

Les retenues possibles sur le dépôt de garantie

 

Comme évoqué précédemment, le propriétaire peut utiliser le dépôt de garantie pour couvrir certaines dépenses occasionnées par le locataire :

  • Loyers ou charges impayés ;

  • Dégradations importantes dans le logement nécessitant des réparations ;

  • Non-prise en charge des réparations locatives, c’est-à-dire les travaux qui auraient dû être à la charge du locataire dans le cadre de son obligation d’entretien du logement.

 

Mais pour pouvoir effectuer des retenues sur le dépôt de garantie, le propriétaire devra impérativement fournir au locataire les justificatifs liés à ses demandes : comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, photos du logement et constat d’huissier attestant des dégradations, devis ou factures des travaux de remise en état du logement, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse,…

 

Concernant les travaux de réparation, le propriétaire pourra fournir les factures s’ils ont été réalisés durant le délai légal de restitution du dépôt de garantie. Mais comme il n’a pas l’obligation de les avoir effectués durant ce laps de temps, il pourra se contenter des devis, à condition de les avoir obtenus durant cette période.

 

Il est important de préciser que le locataire a l’obligation de payer le loyer jusqu’au terme du contrat de location. Certains locataires s’abstiennent parfois de régulariser le dernier mois en pensant que le dépôt de garantie servira à couvrir cet impayé. C’est rigoureusement interdit et, le cas échéant, le propriétaire pourra obtenir des dommages et intérêts en compensation.

 

Si le dépôt de garantie ne peut pas couvrir à lui seul les sommes dues par le locataire, le propriétaire peut intenter une action en justice pour exiger qu’il lui verse la somme complémentaire.

 
 

La provision sur charges

 

Dans le cas particulier d’un logement situé dans une copropriété, le propriétaire peut retenir une provision d’un montant maximum de 20% du dépôt de garantie, dans le cadre de la régularisation annuelle des charges.

 

Une fois que l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble est validé, le propriétaire doit reverser cette provision au locataire, moins les éventuelles sommes dues par le locataire au titre des charges restantes à payer. Cette restitution doit être effectuée dans le mois suivant la validation des comptes de l’immeuble.

 

À noter que le propriétaire et le locataire peuvent solder ces comptes à l’amiable sans attendre l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

 
 
 

QUE FAIRE EN CAS DE NON-RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE ?

 

Les démarches à effectuer par le locataire

 

Une fois le délai de restitution écoulé, si le propriétaire n’a toujours pas reversé le montant du dépôt de garantie au locataire, ce dernier doit tout d’abord envoyer une LRAR à son propriétaire, dans laquelle il le met en demeure de lui restituer le dépôt de garantie.

 

En cas de refus ou d’absence de réponse du propriétaire, le locataire doit ensuite tenter une conciliation en faisant appel à la commission départementale de conciliation de son logement ou à un conciliateur de justice.

 

Si la conciliation a échoué, le locataire peut saisir en dernier recours le juge des contentieux de la protection. Cette démarche doit être effectuée dans un délai maximum de trois ans à partir de la date initialement prévue pour le reversement du dépôt de garantie.

 
 

Indemnisation du locataire

 

En parallèle de ces démarches, le locataire peut obtenir du propriétaire une indemnité s’élevant à 10% du loyer mensuel (hors charges) par mois de retard.

 

En revanche, ces pénalités ne s’appliqueront pas si ce retard est du fait du locataire, par exemple s’il a omis d’indiquer sa nouvelle adresse à son ancien propriétaire et que ce dernier ne peut donc pas lui faire parvenir le chèque de restitution de son dépôt de garantie.

 
 
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