Immobilier : 4 nouvelles mesures en faveur du pouvoir d’achat
Article rédigé par Lucie LE RAY, le 10 août 2022.
Le 3 août dernier, le gouvernement a fait voter en urgence le projet de loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat. Certaines de ces mesures concernent les bailleurs et locataires immobiliers.
PLAFONNEMENT DE L’INDEXATION DES LOYERS
L’indexation des loyers d’habitation
Les loyers d’habitation peuvent être réévalués chaque année à la date anniversaire du bail. Ces loyers doivent suivre l’Indice de Référence des Loyers (IRL), que l’INSEE fixe tous les trimestres en se basant sur l’évolution des prix à la consommation.
Or, la forte inflation actuelle que subit la France depuis plusieurs mois a mécaniquement pour conséquence une explosion des loyers. L’IRL du 2ème trimestre 2022, publié le 13 juillet dernier, est en effet en augmentation de 3,60 % par rapport au 2ème trimestre 2021.
Afin de protéger les locataires, le gouvernement a décidé de mettre en place, via la loi pouvoir d’achat du 3 août dernier, un plafonnement de l’indexation des loyers d’habitation.
Ainsi, jusqu’en juin 2023, les loyers d’habitation ne pourront pas augmenter de plus de 3,50 % en France métropolitaine, et 2,50 % en outre-mer.
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Si cette mesure est loin du gel des loyers qui avait été demandé par les associations de locataires, le gouvernement estime que, sans ce plafonnement, les loyers auraient pu augmenter de plus de 5 % d’ici la fin de l’année. |
L’indexation des loyers commerciaux
C’est un raisonnement similaire qui a incité le gouvernement à plafonner également l’indexation des baux commerciaux.
L’indice des Loyers Commerciaux (ILC) est en effet en hausse de 3,32 % sur un an. Là encore, les estimations prévoyaient une augmentation encore plus élevée dans les prochains mois.
La loi pouvoir d’achat instaure donc un plafonnement de l’indexation des loyers commerciaux à 3,5 %.
La situation est délicate pour les locataires de locaux commerciaux, qui se voient actuellement réclamer les loyers non versés pendant les confinements liés au COVID-19. La Cour de cassation a en effet récemment rendu trois arrêts, dans lesquels elle a jugé que l’interdiction de recevoir du public pendant les différents confinements n’était pas imputable aux bailleurs et qu’elle n’a pas empêché les locataires d’utiliser leurs locaux. La Cour de cassation a donc estimé que les locataires ne pouvaient pas invoquer un cas de force majeur qui les exonèrerait de payer leurs loyers commerciaux.
PRÉCISIONS SUR LE COMPLÉMENT DE LOYER
Une vingtaine de communes françaises appliquent actuellement l’encadrement des loyers. Il existe ainsi dans chacune de ces villes un plafond de loyer à ne pas dépasser.
Cette interdiction peut toutefois être contournée au cas par cas si un logement possède des caractéristiques exceptionnelles, liées à son confort ou à sa localisation. Le cas échéant, le bailleur peut alors appliquer ce qu’on appelle un complément de loyer justifié par ces caractéristiques, et ainsi demander un loyer supérieur au plafond autorisé.
Cependant, si la loi prévoit la possibilité de demander un complément de loyer, elle ne précise aucunement les caractéristiques exceptionnelles qui peuvent justifier ce surplus. De nombreux bailleurs profitent ainsi de ce vide juridique pour demander un complément de loyer pas forcément toujours justifié, le plus souvent pour des logements de très petites surfaces.
Afin de limiter les abus et de protéger les locataires, la loi pouvoir d’achat du 3 août dernier a listé les caractéristiques d’un logement qui interdisent désormais à son propriétaire d’exiger un complément de loyer :
- Présence de sanitaires sur le palier ;
- Présence de signes d’humidité sur certains murs ;
- Problème d’isolation thermique des murs ou du toit ;
- Le logement dispose de fenêtres laissant anormalement passer l’air, hors grille de ventilation ;
- Présence d’un vis-à-vis de moins de 10 mètres ;
- Infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur du logement ;
- Problème d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
- Présence d’une installation électrique dégradée ;
- Mauvaise exposition de la pièce principale.
REVALORISATION ANTICIPÉE DES APL
Il était initialement prévu que les Aides Personnalisées au Logement (APL) augmentent de 3,5 % au 1er octobre 2022.
Afin de donner un coup de pouce financier aux locataires en difficulté, le gouvernement a décidé d’anticiper cette revalorisation au 1er juillet.
Les APL augmentent donc de 3,5 % à partir du 1er juillet 2022, avec effet rétroactif.
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