Montpellier et Bordeaux vont encadrer leurs loyers
Article rédigé par Lucie LE RAY, le 20 juin 2022.
Bordeaux et Montpellier vont s’ajouter cet été à la liste des communes qui appliquent l’encadrement des loyers. C’est l’occasion de faire un rappel sur ce dispositif et ses résultats.
RAPPELS SUR L’ENCADREMENT DES LOYERS
Cette mesure vise à limiter la flambée des loyers dans les zones où le marché locatif est en tension, c’est-à-dire celles où la demande est supérieure à l’offre.
Un loyer de référence est fixé par arrêté préfectoral dans chaque commune où l’encadrement des loyers s’applique, en fonction de la localisation des logements et de leurs caractéristiques (superficie, nombre de pièces,…). Ce loyer de référence permet de déterminer les deux valeurs entre lesquelles les loyers doivent obligatoirement se situer :
- Le loyer minoré, inférieur de 30 % au loyer de référence ;
- Le loyer majoré, supérieur de 20 % au loyer de référence.
Ainsi, dans une commune où l’encadrement des loyers est en vigueur, le loyer ne peut pas être supérieur de plus de 20 % au loyer de référence.
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Il est toutefois possible de dépasser le loyer majoré en appliquant un complément de loyer, mais uniquement si le logement possède des caractéristiques exceptionnelles. |
L’ENCADREMENT DES LOYERS À BORDEAUX ET MONTPELLIER
Deux décrets datant du 2 septembre 2021 ont officialisé l’instauration de l’encadrement des loyers à Montpellier et à Bordeaux.
Cette mesure entrera en vigueur à Montpellier le 1er juillet 2022. Le site Montpellier Méditerranée Métropole met d’ailleurs à la disposition des bailleurs et des locataires un outil indiquant le loyer de référence et les loyers majoré et minoré, en fonction de l’adresse d’un logement et de ses caractéristiques.
De son côté, le maire de Bordeaux a annoncé que l’encadrement des loyers y serait appliqué à partir du 15 juillet.
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La ville de Grenoble avait elle aussi émis le souhait de mettre en place l’encadrement des loyers, mais sa candidature n’a pas été retenue. |
TOUT SAVOIR SUR L’ENCADREMENT DES LOYERS
Les villes qui appliquent déjà l’encadrement des loyers
Paris avait été la première ville à encadrer ses loyers en 2014. Ce dispositif avait ensuite été annulé par décision de justice en 2017, avant de faire son retour définitif dans la capitale en 2019.
La ville de Lille a vécu un contretemps similaire. Lancé en février 2017 et annulé en octobre de la même année par le tribunal administratif, l’encadrement des loyers est à nouveau en vigueur à Lille depuis mars 2020.
Ce sont ensuite les 9 villes de l’Établissement Public Territorial (EPT) Plaine Commune, en région parisienne, qui ont appliqué l’encadrement des loyers en juin 2021.
Elles ont été imitées par Lyon et Villeurbanne en novembre 2021, puis par 9 autres communes d’Île-de-France en décembre.
L’encadrement des loyers : une efficacité réelle mais limitée
Qu’en est-il de l’efficacité de cette mesure décriée par les bailleurs et certains acteurs de l’immobilier ? Une étude effectuée par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) a indiqué, sur le second semestre 2019, une très légère diminution des loyers de relocation dépassant le loyer majoré.
Il est toutefois probable que les effets positifs de l’encadrement des loyers s’amplifient dans le temps, avec la pérennisation de cette mesure et son instauration dans un plus grand nombre de communes. On constate notamment une diminution des annonces illégales (voir ci-dessous).
Des bailleurs récalcitrants à appliquer l’encadrement des loyers
Si cette mesure peine à prouver son efficacité, c’est notamment parce que de nombreux propriétaires refusent de respecter cette règle. Une enquête de l’association de défense des consommateurs CLCV (Consommation Logement Cadre de Vie) a notamment révélé qu’en 2019, 44 % des annonces de location à Paris affichaient un loyer supérieur au loyer majoré.
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La tendance est toutefois à l’amélioration car la même enquête sur 2021 donne le chiffre de 31 % d’annonces illégales à Paris. En prenant en compte Paris et l’EPT Plaine Commune, 66 % des annonces étaient conformes à l’encadrement des loyers en 2021 contre 60 % en 2020. |
C’est donc en toute logique que les premières sanctions pour non-respect de l’encadrement des loyers ont été prononcées fin 2020 contre des bailleurs dans l’illégalité.
Cette répression pourrait s’accentuer en 2022 car ce sont désormais les mairies, et non plus les préfets, qui peuvent contrôler la légalité des loyers et sanctionner les propriétaires en infraction.
Si certains bailleurs refusent d’appliquer cette mesure, d’autres ignorent tout simplement son existence. Certains locataires eux-mêmes ne savent pas que le montant de leur loyer ne respecte pas la loi.
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Pour remédier à ce manque d’informations, le gouvernement a publié un arrêté stipulant que, depuis le 1er avril 2022, les annonces immobilières professionnelles doivent impérativement afficher le loyer majoré. Cette obligation devrait bientôt s’étendre aux annonces publiées par des particuliers. |
La carte des loyers en France
Vous êtes un propriétaire bailleur et vous ne savez pas quel montant de loyer vous pouvez demander à votre futur locataire ? Le Ministère du Logement propose depuis 2021 une carte des loyers au niveau national.
Cet outil possède toutefois quelques limites dans la collecte de ses données. Les chiffres qu’il donne ne sont donc que des indications, et non une photographie exacte de la valeur des loyers dans chaque commune.
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