Immobilier : les évolutions réglementaires de l’été 2019
Article rédigé par Lucie LE RAY, le 22 octobre 2019.
Que ce soit dans l’immobilier ou tout autre domaine, le législateur ne prend pas de vacances ! Voici un rappel des évolutions réglementaires de l’été que vous avez peut-être manquées.
LE RETOUR DE L’ENCADREMENT DES LOYERS À PARIS
Mis en place en 2014 à Paris puis annulé en 2017, l’encadrement des loyers est à nouveau en vigueur dans la capitale depuis le 1er juillet 2019.
Sont concernés les baux immobiliers signés à partir de cette date et qui relèvent de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, à savoir le bail de résidence principale nu ou meublé et le bail mobilité.
Pour rappel, cette mesure a pour but de limiter le montant des loyers dans les zones dites tendues, c’est-à-dire les communes où le marché immobilier en tension a rendu les prix et les loyers particulièrement élevés. Les règles de cet encadrement diffèrent selon les villes. À Paris, le loyer ne peut être supérieur à 20% du montant du loyer de référence, ce dernier étant fixé chaque année par arrêté préfectoral.
Cette mesure est fortement impopulaire auprès des propriétaires, qui estiment qu’elle aura un impact négatif sur leurs revenus et qu’elle découragera d’autres acheteurs potentiels de réaliser des investissements locatifs. Dans l’attente du résultat du recours qu’ils ont déposé contre l’encadrement des loyers, les propriétaires ont tout intérêt à respecter la loi. Dans le cas contraire, l’amende peut s’élever à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
La ville de Lille avait également vu l’encadrement des loyers interrompu en 2017. Une réactivation de ce dispositif n’y est toujours pas à l’ordre du jour, bien que la ville espère que cela sera le cas avant la fin de l’année.
L’AUGMENTATION DU LOYER DÉPENDANTE DE LA PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE DU LOGEMENT
Dans les zones tendues, si le loyer d’un logement n’a pas été révisé depuis 12 mois, le propriétaire peut l’augmenter lors du renouvellement du bail ou d’une relocation, en se basant sur l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Une exception à cette règle : dans le cadre d’une relocation, si des travaux visant à améliorer la performance énergétique du logement ont été effectués depuis la fin du précédent bail, le propriétaire peut augmenter le loyer au-delà de la variation de l’IRL.
L’article 3 du décret n° 2019-802 du 26 juillet 2019 prévoit en effet que « l’augmentation de loyer n’est possible que lorsque, à l’issue des travaux, la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an, telle que calculée par une évaluation énergétique réalisée par une personne satisfaisant aux conditions prévues à l’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation. »
Contrairement aux autres dispositions du décret n° 2019-802, qui sont entrées en vigueur le 1er août 2019, l’article 3 concernant l’augmentation du loyer liée à la performance énergétique du logement ne sera applicable qu’à partir du 1er janvier 2020.
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Lié à la loi de l’encadrement des loyers, ce décret s’applique donc également aux zones dites tendues, soit plus de 1100 communes situées dans les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse. |
L’OBLIGATION DU REPÉRAGE AMIANTE AVANT TRAVAUX (RAT)
Un arrêté du 16 juillet 2019, entré en vigueur le 19 juillet, rend désormais obligatoire le Repérage Amiante avant Travaux (RAT). Concrètement, avant de pouvoir réaliser des travaux dans un bâtiment construit avant 1997, le donneur d’ordre, le maître d’ouvrage ou le propriétaire du bien devra impérativement faire rechercher la présence d’amiante dans ledit bâtiment, pour éviter aux travailleurs tout risque d’exposition à l’amiante. Les contrevenants seront passibles d’une amende de 9 000 euros.
Le professionnel qui effectuera ce repérage devra être « formé à la prévention contre les risques d’exposition à l’amiante » et il devra posséder « les compétences lui permettant de procéder à l’estimation de la quantité de matériaux et produits contenant de l’amiante. »
Le propriétaire du bien devra ensuite remettre ce RAT à l’entreprise chargée d’effectuer les travaux, afin que celle-ci prenne les mesures nécessaires visant à assurer la protection de la santé de ses collaborateurs. La non-application de ces règles de prévention peut coûter à une entreprise jusqu’à 10 000 euros d’amende par salarié concerné.
L’amiante est un matériau considéré comme hautement toxique, pouvant causer de nombreuses pathologies, notamment des cancers et des maladies respiratoires graves. Selon l’Institut National de Recherche et de Sécurité (INRS) pour la prévention des accidents du travail et des maladies professionnelles, « les maladies liées à l’amiante représentent aujourd’hui la deuxième cause de maladies professionnelles et la première cause de décès liés au travail (hors accidents du travail). » Pour sa part, le Haut Conseil de la Santé Publique estime que 100 000 décès auront été causés par l’amiante sur la période 2009-2050.
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