Vers quel juge se tourner en cas de litige en location ?
Article rédigé par Isabelle LANTHONY, le 13 octobre 2017.
En immobilier les litiges font malheureusement parties de la réalité et le secteur de la location immobilière n’échappe pas à la règle. Quelques soient les raisons du litige avec le locataire, il existe des instances juridiques vers lesquelles se tourner. LE SERVICE DE GESTION fait le point pour vous.
1/ La mise en demeure
La mise en demeure se fait par la voie d’une lettre recommandée. Elle doit exprimer clairement les motifs du désaccord avec la partie adverse : paiement d’une somme, exécution des travaux…. Si aucun accord entre les deux parties n’est trouvé, alors cette lettre est indispensable pour saisir la commission départementale de désaccord.
2/ La conciliation : Règlement à l’amiable
En tant que gestionnaire immobilier, nous essayons le plus possible de privilégier cette solution.
La conciliation permet de trouver une solution à l’amiable entre le gestionnaire de bien et le locataire. Cela évite les nombreux désagréments que peuvent engendrer une poursuite devant les tribunaux. Il existe deux types de conciliation : la Commission Départementale de Conciliation (CDC) et le Conciliateur de justice.
> La Commission Départementale de Conciliation
Cette commission intervient lorsque le litige porte soit sur le montant du loyer, soit sur l’état des lieux, soit sur le dépôt de garantie ou bien sur les réparations locatives.
Elle cherche généralement à trouver un règlement à l’amiable aux litiges opposants votre client et son locataire. Le but étant d’éviter le recours du tribunal.
C’est un organisme paritaire composé à égalité de représentants des bailleurs et des locataires.
Pour saisir la Commission Départementale de Conciliation, il faut que les deux parties fassent une demande lettre recommandée.
> Le conciliateur de justice
Le conciliateur de justice intervient pour les litiges qui sont liés aux impayés ou aux problèmes de voisinage par exemple. C’est un représentant de la loi qui est généralement mandaté par le premier président de la Cour d’Appel et qui siège au tribunal d’instance. Il est généralement le dernier recours avant le pourvoi du litige devant les tribunaux.
Pour ce qui est de la durée de la conciliation, elle est de maximum 3 mois. Elle est renouvelable qu’une fois pour une durée de 1 mois et toujours à la demande du conciliateur.
Le conciliateur de justice peut, tout comme le juge ou le représentant d’une des parties, mettre un terme à la conciliation.
3/ Tribunal d’instance : Règlement contentieux
Comme mentionné précédemment, en tant que gestionnaire immobilier, nous essayons de ne pas arriver à cette étape. Mais lorsqu’aucun accord n’a été trouvé, le règlement contentieux est malheureusement la seule solution. Il existe quatre procédures, nous allons voir lesquelles :
> L’ordonnance de référée
La procédure du référée permet de demander au juge d’adopter rapidement des mesures provisoires dans l’attente du procès qui règlera le litige. Elle s’applique donc pour des cas dits « urgents » comme par exemple : fuite d’eau, arrêt de la chaudière en plein hiver, travaux dangereux…
> L’assignation à comparaître
L’assignation à comparaître est la procédure la plus courante lors d’un litige entre un locataire et le propriétaire et/ou la société en charge de la gestion du logement.
Cette procédure est établie et délivrée par un huissier de justice. Ce dernier a la responsabilité de remettre au locataire l’assignation à comparaître devant le tribunal d’instance. Suite à cela, il faut compter un délai de 2 mois pour que l’audience puisse avoir lieu. Le délai est de 3 mois si le locataire bénéficie d’une allocation logement ou sociale (ALF ou ALS).
> La déclaration au greffe
Si l’on s’en tient aux termes de la loi, la déclaration au greffe ne concernent que les litiges pour lesquels la demande n’excède pas 4000€. Le demandeur devra saisir directement le tribunal d’instance en indiquant l’objet du litige. Les deux parties seront ensuite convoquées par le greffe du tribunal par lettre recommandée.
> Les procédures spéciales
Parmi les procédures spéciales, il y a : L’injonction de faire et l’injonction de payer.
L’injonction de faire s’applique aux litiges n’excédant pas 7.600€ et qui porte sur le non-respect d’un contrat ou d’une loi.
Quant à l’injonction de payer le litige porte sur le refus de payer et non sur le montant à payer. Cette procédure permet d’obtenir rapidement le montant de la réclamation définie par le bail.
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