Premières sanctions pour non-respect de l’encadrement des loyers

Encadrement des Loyers : Les Premières Sanctions Tombent

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Nous en parlions précédemment, l’encadrement des loyers a fait son retour à Paris en 2019 et à Lille en 2020. Pour autant, les propriétaires sont loin de tous respecter cette mesure. Mais les premières amendes commencent à sanctionner des bailleurs en infraction.

 

RAPPELS SUR L’ENCADREMENT DES LOYERS

 

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

 

L’encadrement des loyers a été instauré en 2014 par la loi ALUR. Comme son nom l’indique, cette mesure vise à empêcher l’inflation des loyers dans les zones dites tendues, c’est-à-dire celles où la forte demande immobilière a fait augmenter les prix des biens et des loyers.

 

Dans les communes où cette loi s’applique, des loyers de référence sont fixés chaque année par arrêtés préfectoraux pour chaque logement en fonction de leur localisation, de leur année de construction, de leur nombre de pièces et du type de location (vide ou meublée). Dans les logements en question, le loyer ne peut ni dépasser 20% du loyer de référence, ni lui être inférieur de plus de 30%. Ces deux limites sont respectivement appelées loyer de référence majoré et minoré.

 
 

Les communes qui appliquent l’encadrement des loyers

 

L’encadrement des loyers a été mis en place à Paris en 2014 mais a été annulé par décision de justice en 2017, avant d’être rétabli en juillet 2019.

 

La même interruption s’était produite à Lille, où l’encadrement des loyers est à nouveau appliqué depuis mars 2020, après avoir été supprimé en octobre 2017, seulement quelques mois après sa mise en vigueur.

 

En novembre dernier, plusieurs villes ont exprimé leur souhait d’appliquer à leur tour l’encadrement des loyers, parmi lesquelles Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, ainsi que certaines communes de la banlieue parisienne. Elles devraient pouvoir le faire courant 2021, sous réserve d’acceptation de leur dossier de candidature.

 
 
 

LES PREMIÈRES SANCTIONS POUR NON-RESPECT DE L’ENCADREMENT DES LOYERS

 

Le barème de sanctions prévu par la loi

 

Si un locataire constate que son loyer dépasse le loyer de référence majoré, il peut demander à son bailleur un remboursement du trop-versé ainsi que la diminution de son loyer.

 

En cas de refus du bailleur, ce dernier s’expose à une amende pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

 
 

Des infractions très vite constatées

 

Dès le rétablissement de l’encadrement des loyers à Paris en juillet 2019, l’association de défense des consommateurs CLCV (Consommation Logement Cadre de Vie) a étudié un millier d’annonces de locations à Paris publiées sur 13 sites Internet différents.

 

Leur enquête a révélé que près de la moitié des annonces de locations à Paris ne respectaient pas l’encadrement des loyers. Les loyers de ces annonces illégales dépassent en moyenne de 150 € par mois les plafonds légaux.

 
 

Les premières sanctions contre des propriétaires en infraction

 

C’est donc sans surprise que certains propriétaires en irrégularité ont fini par se faire attraper par la patrouille. Ainsi, 75 locataires ont déjà saisi la commission de conciliation des loyers, et 49 d’entre eux ont obtenu le remboursement des sommes versées en trop.

 

Mais quand la conciliation échoue, les sanctions peuvent commencer à tomber. C’est ce que rapporte un article du Monde concernant cinq propriétaires bailleurs parisiens (quatre SCI et un particulier) qui louaient des logements dont les loyers dépassaient de 63 à 335 € les loyers mensuels de référence majorés.

 

Suite à des procédures de conciliation, ces propriétaires ont été mis en demeure de rembourser aux locataires les trop-perçus et de mettre les loyers en question en conformité. Ils devaient donc les diminuer afin qu’ils soient compris dans les fourchettes prévues par la loi de l’encadrement des loyers.

 

Suite à leur refus de rembourser leurs locataires et de baisser leurs loyers, ces cinq propriétaires ont été condamnés par le préfet d’Île-de-France à des amendes allant de 300 à 1 090 €.

 

Concernant les logements visés par ces sanctions, il s’agit de quatre studios et d’un deux-pièces. Ce n’est pas surprenant au vu de l’enquête de l’association CLCV qui avait mis en évidence que, plus le logement était petit, moins l’encadrement des loyers était respecté.

 

Par ailleurs, un locataire d’un deux-pièces parisien a obtenu la diminution de son loyer par décision de justice. Ce locataire s’acquittait jusque-là d’un loyer mensuel de 1 430 €, alors que le loyer de référence majoré s’élève à 1 066 €. En plus de devoir diminuer le loyer en le ramenant au plafond légal, la SCI propriétaire du logement a été condamnée à payer une amende ainsi qu’à rembourser au locataire les sommes réglées en trop.

 

Une trentaine d’autres dossiers similaires seraient actuellement examinés.

 
 
 

ENCADREMENT DES LOYERS : LES CONTRÔLES VONT SE RENFORCER

 

En dehors de l’enquête réalisée par l’association CLCV, il n’existe pas à l’heure d’actuelle de contrôle sur l’encadrement des loyers. Les infractions, comme celles évoquées plus haut, sont directement constatées et signalées par les locataires eux-mêmes.

 

Mais cela va bientôt évoluer. La mairie de Paris a en effet reçu l’aval de la ministre du Logement pour effectuer des contrôles. Dès le mois de février prochain, et jusqu’au mois de juin, la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) contrôlera, de manière aléatoire, la conformité des annonces affichées dans les agences immobilières et sur les sites Internet spécialisés, afin de vérifier qu’elles respectent bien la loi sur l’encadrement des loyers.

 

En parallèle, la mairie de Paris travaille à la création d’un outil qui pourra détecter automatiquement si une annonce venant d’être publiée respecte bien l’encadrement des loyers. Dans le cas contraire, le propriétaire sera averti de son infraction.

 

Il est à noter qu’il est possible de dépasser le loyer de référence majoré, à la condition que le logement bénéficie de caractéristiques exceptionnelles (belle vue, grande terrasse,…) justifiant ce dépassement. Cet excédent, appelé « complément de loyer », doit impérativement figurer dans l’annonce ; ce n’est pas toujours le cas, ce qui explique parfois les infractions à la loi de l’encadrement des loyers.

 
 
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