Immobilier : Les nouvelles lois de 2021
Article rédigé par Lucie LE RAY, le 9 décembre 2021.
Vous n’avez pas eu le temps de suivre assidûment l’actualité réglementaire dans l’immobilier en 2021 (on vous comprend) et vous n’avez pas dévoré tous nos articles pour en savoir plus sur les nouvelles lois (on vous pardonne) ? Voici un récapitulatif des évolutions réglementaires des douze derniers mois.
LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE
La lutte contre les passoires thermiques, ces logements très énergivores classés F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), est un vaste chantier du quinquennat Macron.
Afin d’inciter les propriétaires à lancer des travaux de rénovation énergétique, le ministère de la Transition Écologique a fait voter plusieurs lois en 2021.
L’extension de MaPrimeRénov’
MaPrimeRénov’ est une aide financière versée par l’État aux propriétaires de biens immobiliers qui effectuent des travaux de rénovation énergétique.
Lancé en 2020, le dispositif a évolué cette année. Extension aux propriétaires bailleurs, suppression des conditions de ressources, bonus pour les fortes améliorations de performance énergétique : retrouvez toutes les nouveautés de MaPrimeRénov’ dans notre précédent article.
L’interdiction de l’augmentation du loyer dans les logements énergivores.
Depuis le 1er janvier 2021, en cas de renouvellement de bail ou de relocation, un propriétaire bailleur ne peut plus augmenter son loyer si la consommation en énergie primaire de son logement est supérieure à 331 kWh par mètre carré et par an.
Ce décret concerne aussi bien les logements nus que les meublés.
Si cette interdiction ne s’applique actuellement que dans les zones dites tendues (un millier de communes dans 28 agglomérations), elle s’étendra au 25 août 2022 à tous les logements classés F ou G sur le DPE, quelle que soit leur localisation.
Un nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Plus lisible, plus fiable, un seul mode de calcul au lieu de deux, de nouveaux indicateurs, des conseils d’optimisation de votre logement : le DPE a bénéficié d’une importante refonte en 2021.
Ces changements ont cependant causé quelques couacs. La mise en place de ce nouveau DPE le 1er juillet a en effet eu pour conséquence une explosion du nombre de passoires thermiques.
Alerté par la profession sur son manque de fiabilité, le Gouvernement a suspendu ce nouveau DPE le temps d’effectuer quelques modifications dans son mode de calcul. Une version corrigée est à nouveau disponible depuis le 1er novembre.
Les travaux d’économie d’énergie réalisés par les locataires
Dans un logement en location, les travaux importants ne peuvent pas être réalisés par un locataire sans l’accord de son propriétaire bailleur.
La loi « Climat et Résilience » du 22 août a toutefois instauré une exception : un locataire peut effectuer des travaux de rénovation énergétique si, après en avoir fait la demande auprès de son bailleur, il n’a pas obtenu de réponse dans les deux mois. Cette absence de réponse vaut pour accord tacite.
L’ENCADREMENT DES LOYERS
Ce dispositif limite le montant des loyers dans les zones tendues. Jusque-là en vigueur uniquement à Paris et à Lille, l’encadrement des loyers a fait son apparition dans de nouvelles villes en 2021.
Dans un premier temps, l’encadrement des loyers s’est appliqué à partir du 1er juin dans les 9 villes de l’Établissement Public Territorial (EPT) Plaine Commune, en Île-De-France (Aubervilliers, La Courneuve,…).
Ce fut ensuite au tour de Lyon et Villeurbanne le 1er novembre, puis des 9 communes de l’EPT Est Ensemble (Seine-Saint-Denis) le 1er décembre.
Pour 2022, il est prévu que l’encadrement des loyers soit mis en place à Bordeaux et à Montpellier. La demande de Grenoble a en revanche été rejetée par le Gouvernement.
L’INDICE DE RÉFÉRENCE DES LOYERS
Chaque trimestre, nous relayons sur notre blog l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE. Cet outil permet de réévaluer les loyers chaque année à date fixe.
Vous retrouverez sur notre blog l’historique des IRL de ces dernières années.
DE NOUVEAUX OUTILS POUR LES ACTEURS DE L’IMMOBILIER
Une carte nationale des loyers
Le ministère de la Transition Écologique a édité une carte des loyers au niveau national par commune et par type de bien (appartements ou maisons).
Il vous suffit de passer votre curseur sur une commune pour obtenir le loyer moyen observé au mètre carré dans cette zone.
Toutefois, comme vous le constaterez en lisant notre article, cet outil n’est pas exempt de défauts.
Un nouveau service en ligne pour les propriétaires
La Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP) a mis en ligne le 2 août un outil intitulé « Gérer mes biens immobiliers ».
Destiné aux propriétaires immobiliers, ce service ne leur permet actuellement que d’accéder à la liste de leurs biens.
Mais il est prévu que l’outil s’enrichisse de nouvelles fonctions à partir de 2022. Il permettra entre autres d’effectuer ses déclarations foncières, ou encore de déclarer les occupants et les loyers de ses logements.
QUELQUES AUTRES LOIS
« Mon job, mon logement »
Le Groupe Action Logement, acteur majeur du logement social, propose une aide intitulée « Mon job, mon logement ».
Ce coup de pouce financier de 1 000 euros s’adresse aux locataires qui déménagent pour un nouvel emploi ou pour se rapprocher de leur lieu actuel de travail ou de formation.
La résiliation d’un bail par un copropriétaire
Un arrêt de la Cour de cassation datant du 8 avril stipule que, désormais, un copropriétaire peut obtenir la résiliation du bail d’un locataire coupable de nuisances.
Ainsi, si le bailleur d’un locataire nuisible n’agit pas contre lui, chaque copropriétaire de l’immeuble pourra se substituer à ce bailleur et obtenir la résiliation du bail du locataire indélicat.
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